当前房地产市场正处于深度调整与结构重塑的关键阶段。从短期数据到长期模式，从政策逻辑到市场分化，行业正经历着从单一增量扩张向“增量存量并重、质量效益优先”的深刻转型。

一、市场现状：低位徘徊与分化加剧

2025年3月数据显示，全国商品房销售面积与销售额虽同比跌幅有所收窄，但仍在下行通道中挣扎。房价方面，尽管上涨城市数量略有增加，但大部分城市房价仍在探底，不同城市间的房价分化愈发明显。一季度房地产开发投资同比下降9.9%，在之前连续下滑的基础上进一步走低；商品房销售额与销售面积虽降幅收窄，但这是在之前三年深度下跌后的持续下行。当前房价较峰值已下跌30%，导致居民房屋资产大幅缩水。

不过，市场也出现了一些积极信号。部分核心城市交易活跃度提升，2025年1月至11月，厦门、贵阳、武汉等10个城市一二手房交易总量同比增长。同时，房价降幅逐渐收窄，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅相比去年同期分别收窄3.6个和3.5个百分点，上海、杭州等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨。

二、政策演进：从行政干预到制度重构

房地产政策正逐步摆脱限购限贷等行政干预手段，转向构建“市场+保障”双轨制新模式。原国家房改课题组组长孟晓苏建议，应立即全面取消北上深限购政策，通过释放有效需求激活市场活力。同时，大规模建设保障房以填补市场缺口，解决低收入家庭住房问题。

融资政策的优化成为风险出清的关键抓手。房地产融资“白名单”制度常态化推进，为符合条件的项目提供资金支持，助力房企债务重组。近期房企通过债转股、资产处置等方式成功削债压杠杆，行业风险逐步出清。截至2025年11月，新增出险房企数量减少，大型房企在热点城市拿地增多，表明市场信心正在修复。

三、供需变革：增量转型与存量优化

我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段，发展重心从“有没有”转向“好不好”。过去二十多年，行业通过高速数量扩张解决了住房短缺问题；现阶段则需聚焦高质量发展，推动增量迭代与存量更新并重。

新房市场呈现结构性调整，各地严控增量成效显现，新建商品住宅供给减少既是政策导向结果，也是市场自发调节产物。与此同时，二手房交易占比持续提升，其“所见即所得”的现房优势与租赁市场的快速发育形成互补，共同构建多元住房供应体系。租房需求尤其在大城市替代了部分购房需求，为年轻人提供了更灵活的选择。

四、未来趋势：长期潜力与转型路径

从全球经验看，中国房地产仍处于发展早期阶段。尽管短期房价承压，但长期来看，随着城镇化进程深化和居民改善性需求释放，行业仍有较大发展空间。孟晓苏指出，我国房地产行业存在巨大发展潜力，不应过度依赖行政手段干预市场，而应通过市场化改革激发内生动力。

新模式下的发展路径已然明晰：一方面加快保障房建设，解决进城农民工等群体住房需求；另一方面优化存量资源配置，通过“中储房”等机制盘活闲置房源。这种“增量提质+存量活化”的组合策略，有望实现房地产与经济社会协调发展。

五、信心重塑：拐点临近与预期引导

展望2026年，房地产市场能否止跌回稳关键在于信心重建。当前政策端已祭出历史最低房贷利率与首付比例，限购政策除一线城市外基本全面取消，可谓“应出尽出”。高层多次强调“信心赛过黄金”，争取在2026年上半年扭转市场预期。

市场主体也在积极适应新周期。房企加速去杠杆化，通过轻资产运营和服务赋能挖掘新价值；购房者心态趋于理性，更关注房屋居住属性而非投机价值。这种双向奔赴或将催生更健康可持续的市场生态。